La lettre de mon notaire... Mai 2011
Quelles sources de financement possibles pout l’achat de son premier logement ?
Je souhaite devenir propriétaire et acheter mon premier logement. Quelles sont les bonnes questions à se poser ?
Pour de nombreux acheteurs, une première acquisition immobilière entraine de nombreuses questions: est-ce le bon moment pour acheter? Les taux d'intérêts vont-ils baisser ? Comment obtenir un prêt immobilier? Un tel achat engage en effet sur plusieurs dizaines d'années. Il convient donc de prendre son temps et d'agir avec méthode afin de faire les bons choix. Pour bien acheter son premier appartement, le mieux est d’établir un cahier des charges de ce que l’on recherche en intégrant ses besoins à venir.
Comment financer un tel investissement ?
Un fois la décision d’investir prise, se pose la question du financement. Parallèlement à l’apport personnel, plusieurs aides existent pour les personnes souhaitant acquérir un premier bien comme résidence principale. Les banques prêtant de moins en moins sans un apport personnel minimum, la première étape du plan de financement d’un achat immobilier est donc la détermination de cet apport. Plus son montant est élevé, plus le pouvoir de négociation est important, puisque le risque est partagé avec la banque.
Une fois l’apport personnel déterminé, quelle est concrètement l’aide que je peux obtenir ? Combien pourrais-je raisonnablement emprunter ?
Attention, ce dispositif ne peut pas financer plus de la moitié du total des prêts contractés pour acheter le logement. Il est donc nécessaire de faire le point sur ses crédits en cours et sur ses revenus, et de calculer le montant des mensualités qu’il est possible de supporter.
Existe-t-il une autre solution ?
Un autre type de prêt est le 1% logement. Chaque année, les entreprises privées employant au moins dix salariés sont tenues de consacrer une somme égale à 0,45% des salaires versés pour favoriser le logement des salariés. Le prêt 1% est accordé sans condition de ressources et est plafonné à 50% du coût de l'opération. Pour l'obtenir, il faut déposer une demande auprès de son employeur, qui n’a aucune obligation d’accepter. Il peut notamment refuser si l'entreprise a déjà utilisé les fonds disponibles ou si elle a décidé de les attribuer en priorité à certains salariés (jeunes employés, salariés devant changer de lieu de travail...).
Les notaires, dont la mission est d’assurer la sécurité juridique du financement des projets, consacreront à cette question leur prochain Congrès annuel qui se tiendra à Cannes du 5 au 8 juin prochain. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Avril 2011
Contrat d’assurance-vie et couple marié
Quels sont les avantages d’un contrat d’assurance-vie ?
Placement d’épargne à long terme préféré des Français, l’assurance-vie est un contrat avantageux fiscalement et relativement simple pour organiser son patrimoine. Il permet de se constituer une épargne pour financer un projet, améliorer sa retraite, transmettre son patrimoine ou encore préserver la santé financière de sa famille en cas de problème (décès, invalidité).
Est-il possible, pour un époux, de désigner son conjoint comme bénéficiaire ?
Désigner son conjoint comme bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie permet de lui garantir un capital en cas de décès, qui ne rentrera pas dans le cadre de la succession. Mais les modalités et les avantages ne seront pas les mêmes selon le régime sous lequel on est marié. Celui-ci conditionne, en effet, la gestion juridique du contrat tant lors de sa souscription que lors de son traitement. En principe, l’objectif de l’assurance-vie souscrite au profit du conjoint est d’augmenter la part qui lui revient en pleine propriété lorsqu’il faudra régler la succession du souscripteur. Par dérogation au droit civil, les enfants n’ont aucun droit sur les sommes déposées sur l’assurance-vie, même si ce capital est issu des ressources de la communauté.
Si nous prenons l’exemple d’un couple marié sous le régime légal, à savoir le régime de la communauté réduite aux acquêts, quelles sont les règles ?
Un époux marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts peut souscrire un contrat d’assurance-vie en utilisant des fonds qui lui appartiennent personnellement ou des fonds qui appartiennent à la communauté. Si les primes versées proviennent de deniers communs (par ex : les salaires), l’argent épargné entre dans la communauté. En cas de divorce, les biens communs sont partagés en deux, y compris le contrat d’assurance-vie. Si les primes versées proviennent de biens propres de l’époux qui a souscrit le contrat d’assurance, il convient de procéder lors de la souscription du contrat à une déclaration d'emploi ou de remploi de fonds propres. A défaut, les primes versées seraient considérées comme appartenant aux deux époux.
Qu’en est-il de la co-souscription ?
Dans le cadre d’une assurance vie souscrite conjointement, les époux sont à la fois souscripteurs, assurés et bénéficiaires. Le contrat peut prendre fin, selon le choix des époux, soit à l’occasion du décès du premier assuré. Les sommes sont alors versées au conjoint survivant. Elles sont considérées comme un bien propre et sont, à ce titre, exonérées de droits de succession. Soit au décès du second, les fonds étant, cette fois-ci, délivrés à un bénéficiaire.
La co-adhésion peut se révéler être une solution avantageuse dans la mesure où celle-ci permet à chacun des époux de bénéficier d’une protection équivalente.
Conseiller impartial, juriste spécialiste du droit de la famille et du patrimoine, le notaire est votre écoute pour vous aider à réaliser vos projets au mieux de vos intérêts, et en toute sécurité. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Mars 2011
Tarif des notaires : ce qui change pour vous
Un décret du 17 février 2011 a apporté quelques ajustements au tarif des notaires pour le rendre plus lisible et homogène. Cette actualisation entraîne l’augmentation du coût de certains actes d’en moyenne 7%. La réforme adapte le tarif aux évolutions économiques. Elle a été préparée à partir d’une base de données de plus de 200.000 actes représentatifs.
Prenons l’exemple d’une personne souhaitant donner 50 000 euros à ses enfants. Avant la réforme, le montant des émoluments dus au notaire se serait élevé à 445 euros (hors TVA). Aujourd’hui, ce montant s’élève à 478 euros (hors TVA), soit une augmentation de 33 euros.
De même, pour l’acquéreur d’un appartement d’une valeur de 100.000 euros, la différence de coût est très exactement de 82 euros (hors TVA). Avant la réforme, les émoluments perçus par le notaire auraient été d’environ 1.154 euros (hors TVA) ; désormais, ils s’élèvent à 1.236 euros (hors TVA). A cela s’ajoute, comme auparavant, les taxes dues à l’Etat et aux collectivités locales ainsi que le coût des formalités, qui a également été modifié par la réforme du tarif des notaires.
Ces formalités peuvent être préalables ou postérieures. En matière immobilière, les premières renvoient aux démarches que le notaire est conduit à faire pour préparer l’acte de vente : actes de l’état-civil, pièces d’urbanisme, etc. Les secondes désignent les démarches que le notaire doit accomplir une fois la vente signée, pour garantir que le droit de propriété de l’acquéreur sera respecté par tous.
La réforme du tarif a revalorisé l’indemnité due au notaire au titre des formalités préalables pour tenir compte de l’inflation. Pour les formalités postérieures, elle a voulu simplifier la facturation en remplaçant une tarification à la page par un forfait. En cela, elle garantit à tout acquéreur un coût identique, quel que soit le notaire auquel il s’adresse.
Le tarif des notaires est complexe. Le coût d’un acte peut varier en fonction de chaque cas. N’hésitez pas à demander toutes les informations nécessaires à votre notaire. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Février 2011
Entrepreneur individuel à responsabilité limitée : un nouveau statut pour faciliter la création d’entreprise
Comment devenir un EIRL ?
L’EIRL s’adresse à tous les entrepreneurs exerçant une activité individuelle : commerçants, artisans, agriculteurs, professionnels libéraux, auto-entrepreneurs, etc. Pour en devenir un, il suffit d’établir une déclaration d’affectation de patrimoine. C’est simple, bien plus que de créer une société. Cette déclaration décrit les biens affectés à l’activité professionnelle, son objet ainsi que l’évaluation du patrimoine affecté. Si la valeur du bien affecté dépasse 30.000 euros, vous devrez l’établir avec un professionnel, par exemple un notaire pour les biens immobiliers. Si la valeur du bien affecté est inférieure à cette somme, vous pouvez en principe rédiger seul la déclaration d’affectation de patrimoine. Mais, il peut être utile de prendre les services d’un professionnel ; vous éviterez ainsi de votre responsabilité engagée en cas d’évaluation incorrecte de votre patrimoine. La déclaration d’affectation de patrimoine est publiée pour être opposable à vos créanciers professionnels. Par exemple, si elle concerne des biens immobiliers, elle est publiée à la Conservation des hypothèques.
Combien coûte une déclaration d’affectation ?
Le dépôt simultané de la déclaration d’affectation et d’une demande d’immatriculation au registre de publicité légale est gratuit. Quant aux frais d’établissement de l’acte notarié en cas d’affectation d’un bien immobilier ainsi que les tarifs des formalités de dépôt, ils sont soumis à un tarif fixe.
Quels sont les avantages de ce statut ?
Etre un EIRL permet de séparer votre patrimoine personnel et votre patrimoine professionnel. Concrètement, les créanciers professionnels ne peuvent saisir que vos biens affectés à l’activité professionnelle, et non ceux de votre patrimoine personnel. Cette séparation est automatique pour vos dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration d’affectation de patrimoine. Pour celles qui sont nées avant, elle ne s’applique que si vous l’avez précisé expressément dans la déclaration. Mais, soyez vigilant : vos créanciers professionnels pourront quand même saisir vos biens personnels si vous vous êtes engagé personnellement. Tel sera le cas si vous vous êtes porté caution de votre entreprise ou si vous avez hypothéqué l’un de vos biens.
Peut-on cumuler le statut d’EIRL avec d’autres protections ?
Pour éviter de telles conséquences, il est recommandé de combiner le statut d’EIRL avec d’autres dispositifs comme la déclaration d’insaisissabilité. Celle-ci vous permet de protéger vos biens immobiliers, et notamment votre résidence principale.
Pour en savoir plus sur ce nouveau statut et le choisir en toute sécurité, contactez votre notaire, spécialiste du patrimoine et de la fiscalité. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Janvier 2011
Fiscalité : ce qui change en 2011
On a beaucoup parlé du « rabot fiscal ». De quoi s’agit-il exactement ?
La limitation des niches fiscales est l’une des mesures les plus médiatiques de la loi de finances pour 2011. Elle se traduit par une diminution de 10 % de certains avantages fiscaux, comme la réduction d’impôt au titre des restaurations immobilières Malraux, des investissements dans le secteur du tourisme ou réalisés dans le cadre de la loi Scellier. Certaines niches fiscales échappent à ce rabot : emploi d’un salarié à domicile, investissement locatif dans le logement social en outre-mer, frais de garde des jeunes enfants.
Qu’en est-il pour les opérations en cours au 1er janvier ?
Le rabot fiscal s’applique à toutes les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2011, sauf si votre engagement est antérieur au 31 décembre 2010. C’est par exemple le cas si le contrat de réservation que vous avez signé a été déposé chez un notaire ou enregistré au service des impôts avant cette date. Vous avez alors jusqu’au 31 mars 2011 pour signer l’acte définitif.
Le régime de l’assurance-vie a été modifié. Cela signifie-t-il la fin de l’exonération fiscale ?
La loi de finances pour 2011 réforme le régime de l’assurance-vie, mais il ne remet pas en cause l’exonération des droits de succession dont ce placement bénéficie sous certaines conditions. Le changement ne concerne que les contrats dits multi-supports : les prélèvements sociaux seront payés chaque année, et non plus en une seule fois, à la fin du contrat. Cette mesure ne s’appliquera qu’à compter du 1er juillet 2011.
Pourriez-vous nous expliquer la situation des couples qui se marieront ou se pacseront en 2011 ?
Les couples qui doivent se marier ou se pacser en 2011 seront soumis à une imposition commune dès l’année de leur mariage ou de leur pacs. Par exception, ils peuvent opter pour une imposition séparée de leurs revenus. Autrement dit, ces couples pourront souscrire deux déclarations au maximum au lieu de trois.
Quelles sont les autres modifications à signaler ?
Parmi les autres dispositions de la loi de finances pour 2011, il faut relever les deux suivantes : - mise à contribution des hauts revenus et des revenus du capital pour financer la réforme des retraites. Cela se traduit, par exemple, par une augmentation du taux d’imposition des plus-values immobilières de 16 à 19 %. - remplacement du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt par un prêt à taux zéro pour financer l’acquisition de votre première résidence principale. Ce prêt est accessible à tous, quels que soient les revenus. Son montant et son délai sont modulés en fonction de votre situation personnelle et de la zone géographique où se situe le logement que vous souhaitez acheter.
Spécialiste du patrimoine et de la fiscalité, votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider à réaliser votre projet dans les meilleures conditions. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Décembre 2010
Un passeport judiciaire européen pour les actes notariés
En quoi consiste le « titre exécutoire européen » ?
Le titre exécutoire européen est un certificat qui accompagne un acte notarié et lui permet de circuler librement dans l’Union européenne. Ce certificat constitue ainsi un « passeport judiciaire européen » pour les actes notariés. Son objectif est clair : permettre à chacun d’exercer ses droits dans toute l’Union européenne, quelle que soit sa nationalité.
Quels en sont les intérêts concrets ?
Avant la création du titre exécutoire européen, le créancier ne pouvait pas exiger directement le remboursement de sa créance. Il devait passer par des procédures parfois longues et coûteuses pour la faire reconnaître par les tribunaux étrangers. Grâce au titre exécutoire européen, il peut désormais obtenir une exécution rapide et effective et saisir les biens de son débiteur sans faire intervenir les juges étrangers.
Le titre exécutoire européen peut-il être obtenu pour n’importe quelle créance ?
Le titre exécutoire européen peut être demandé pour tout acte notarié qui constate l’existence d’une créance d’un montant déterminé : prix de vente d’un bien immobilier ou d’une marchandise, honoraires de prestations de service, etc. Il peut donc être utilisé par tout créancier, particulier ou entrepreneur, dès lors que son débiteur est domicilié dans un autre pays de l’Union européenne. Seules sont exclues certaines matières, comme le droit de la famille (régimes matrimoniaux, successions, etc.) ou les faillites.
Comment obtenir un titre exécutoire européen ?
C’est très simple. La délivrance d’un titre exécutoire doit être demandée au notaire qui a rédigé l’acte. Elle peut être demandée lors de l’établissement de cet acte ou après. Cette dernière possibilité peut être utile lorsque, après la signature de l’acte, le débiteur a déménagé à l’étranger. L’intervention du notaire est un gage de sécurité juridique. Il doit en effet s’assurer de l’existence de la créance et de son montant réel, pour éviter la délivrance de titres de complaisance.
Comment le mettre en œuvre ?
Là encore, la mise en œuvre du titre exécutoire européen est très facile. Il suffit au créancier de remettre à l’autorité étrangère, dont son notaire lui aura transmis les coordonnées, une copie de l’acte notarié et du formulaire du titre exécutoire européen traduites dans la langue du pays où le débiteur est domicilié.
Votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider à résoudre vos difficultés juridiques dans les meilleures conditions. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Novembre 2010
Le viager : un bon pari pour améliorer son quotidien
J’ai lu que le nombre de ventes en viager augmente en raison des incertitudes sur l’avenir des retraites.
La vente en viager peut être intéressante pour les personnes âgées qui cherchent un complément de retraite : elle permet de vendre un bien en échange du versement d’une rente mensuelle par l’acheteur, pendant toute la vie du vendeur. Le principe de la vente en viager est donc que le vendeur fait crédit à l’acheteur, soit pour la totalité du prix, soit pour une partie seulement. Dans ce dernier cas, l’acheteur paie une fraction du prix comptant (on parle de « bouquet ») et le surplus sous la forme d’une rente.
Le montant que l’acheteur devra payer n’est donc pas connu à l’avance ?
La vente en viager est un contrat dit aléatoire. L’acheteur s’engage envers le vendeur à lui verser une rente jusqu’à son décès, c’est-à-dire pendant une durée qu’il ne connaît pas. La vente en viager peut donc avantager soit le vendeur, soit l'acheteur, soit être neutre. Un tel risque est obligatoire dans ce type de contrat ; le juge pourrait l’annuler s’il n’existait pas, comme dans le cas où le vendeur est malade au jour de la vente et décède rapidement de sa maladie.
Comment est calculée la rente viagère ?
Le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l'acte notarié. Il dépend bien sûr de l’âge et du sexe du vendeur mais aussi du montant éventuel du « bouquet » et de l’occupation du bien. Il est en effet fréquent que le vendeur se réserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès ; on parle alors de viager occupé par opposition au viager libre. Ensuite la rente est révisée chaque année, pour permettre au vendeur de conserver son pouvoir d’achat.
La rente que je perçois est-elle imposable ?
La rente est soumise à l'impôt sur le revenu mais pas en totalité. La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable : à hauteur de 70 % s’il a moins de 50 ans, de 50 % s’il a entre 60 et 69 ans et de 30 % s’il a 70 ans ou plus.
Quels conseils pouvez-vous me donner ?
La vente en viager n’est pas une vente ordinaire. Elle doit être bien préparée. N’hésitez donc pas à en parler à votre notaire le plus tôt possible. Vous pourrez ainsi bénéficier de garanties en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur, prévoir au mieux la répartition des travaux à venir et des impôts et, si vous êtes en couple, garantir au survivant d’entre vous le maintien de la rente dans son intégralité.
La lettre de mon notaire... Septembre 2010
Société civile immobilière et résidence principale : le couple infernal ?
On entend souvent dire que mettre sa résidence principale en SCI présente de nombreux avantages. Est-ce exact ?
La SCI est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier. C’est excessif. La SCI a certes des qualités, notamment une plus grande souplesse et offre une plus grande stabilité que l’indivision, mais elle a aussi des inconvénients dont il faut être conscient. Dans certains cas, elle peut même présenter des dangers et s’avérer une fausse bonne idée. La prudence s’impose donc.
Quels inconvénients y a-t-il à constituer une SCI ?
Les inconvénients de la SCI n’apparaissent pas immédiatement. Mais vous devez savoir que créer une SCI n’est pas anodin. Cela suppose d’accomplir des formalités spécifiques (rédaction des statuts, publicité foncière, …) et de respecter des règles de gestion contraignantes (tenue d’une comptabilité, organisation d’assemblées générales régulières, …). Surtout, si vous prévoyez de la mettre dans cette société, c’est la SCI qui deviendra propriétaire de votre résidence principale. Vous ne le serez plus. L’inconvénient est de taille si vous êtes marié ou pacsé : le survivant de votre couple ne pourra pas invoquer les droits au logement prévus par la loi pour continuer à y habiter.
Mettre sa résidence principale en SCI est-il intéressant fiscalement ?
Penser qu’apporter sa résidence principale à une SCI permet des économies fiscales est une idée reçue très répandue. Au mieux, l’opération sera neutre tant en matière d’impôt sur le revenu que d’imposition des plus-values. Au pire, elle pourra alourdira votre fiscalité. Certains propriétaires qui avaient utilisé la SCI pour créer des déficits fonciers fictifs, en vue de diminuer leur revenu imposable, en ont fait les frais : le fisc les a redressés et a réclamé des pénalités de 80 % du montant de l’impôt qu’ils croyaient éviter ! En outre, les contribuables soumis à l’ISF perdent le bénéfice de l’abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale. Il faut donc bien calculer avant de prendre une telle décision.
Quels sont, selon vous, les cas dans lesquels la constitution d’une SCI peut être conseillée ?
En définitive, la SCI peut être conseillée essentiellement dans deux cas. D’abord, pour les couples non mariés, elle peut servir à protéger le concubin survivant. Les statuts pourront ainsi prévoir la continuation de la SCI avec lui seul ; les héritiers de celui qui sera décédé ne pourront pas l’obliger à quitter le bien. Ensuite, et sous réserve de l’analyse des aspects fiscaux de l’opération, la SCI facilite la transmission de la résidence principale aux enfants. Il est en effet plus facile de répartir des parts de sociétés que de partager un immeuble. Ces parts peuvent être transmises progressivement de manière à optimiser les abattements fiscaux. Dans cette optique, l’apport à la SCI se limite le plus souvent à la nue-propriété des biens : les parents s’en réservent l’usufruit pour pouvoir continuer à y vivre.
Quelle que soit votre décision, n’hésitez pas à faire appel à votre notaire. Spécialiste de l’immobilier, du patrimoine et de la famille, il vous accompagnera au mieux de vos intérêts. Pour trouver les coordonnées d’un notaire, consultez www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Juillet 2010
Maintenir l’égalité entre ses enfants grâce au salaire différé
Nous sommes exploitants agricoles et avons entendu parler du salaire différé. De quoi s’agit-il ?
Le salaire différé est l’indemnité dont peut bénéficier le proche d’un exploitant agricole qui a travaillé sur l’exploitation familiale sans être rémunéré. Il permet de rétablir l’égalité entre les enfants lorsque seul l’un d’eux a continué de travailler avec ses parents. Et, contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette situation n’est pas si rare en pratique.
Qui peut en bénéficier ?
Les bénéficiaires du salaire différé sont avant tout les descendants de l’exploitant agricole : ses enfants et petits-enfants. Il peut aussi s’agir de son conjoint marié sous le régime de la séparation de biens ; cela suppose donc qu’un contrat de mariage ait été rédigé. Plus exceptionnellement encore, le salaire différé peut être accordé au conjoint des enfants et petits-enfants. Dans tous les cas, il faut avoir participé directement et effectivement à l’exploitation familiale après l’âge de 18 ans. Le travail fourni ne doit pas avoir été simplement occasionnel (pendant les vacances scolaires par exemple). Surtout, il faut avoir travaillé bénévolement, sans véritable rémunération.
Le fait d’avoir été nourri et logé ou d’avoir reçu de l’argent de poche peut-il être un obstacle ?
Le mode de calcul prévu par la loi tient compte des avantages quotidiens dont le bénéficiaire du salaire différé a pu profiter : nourriture, hébergement, argent de poche, etc. En effet, le salaire différé est égal aux 2/3 de la somme correspondant, pour chaque année, à 2080 fois le SMIC horaire (soit 18.428,80 euros pour l’année 2010). Malgré cela, il peut représenter des sommes importantes. C’est pourquoi la loi prévoit que le bénéficiaire ne peut réclamer le paiement d’un salaire différé que pour au maximum 10 ans.
Qui doit payer cette créance ?
En principe, la créance de salaire différé est réglée par la succession de l’exploitant agricole. Elle est une dette de la succession dont le montant s’ajoute aux droits successoraux de l’enfant qui en bénéficie. Son paiement peut intervenir de différentes manières : en espèces ou par l’attribution d’un bien de la succession.
N’est-il pas possible de régler le salaire différé du vivant des parents ?
En pratique, il vaut mieux, lorsque cela est possible, organiser le paiement du salaire différé du vivant des parents. Par exemple, dans le cadre d’une donation-partage ou lorsque les parents décident de « passer la main ». Cela évitera les conflits entre les enfants lors de la succession. C’est aussi un moyen d’aider, dans des conditions fiscales favorables, celui qui en bénéficie à financer son installation ou à reprendre l’exploitation de ses parents.
Quelle que soit votre décision, n’hésitez pas à faire appel à votre notaire. Spécialiste du patrimoine et de la famille, il vous accompagnera au mieux de vos intérêts. Pour trouver les coordonnées d’un notaire, consultez www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Juin 2010
Reprendre un commerce : évitez les mauvaises surprises !
La reprise d’un fonds de commerce est parfois présentée comme une « opération à risques ». Est-ce vrai ?
Reprendre un commerce ne s’improvise pas. Les précautions à prendre ne manquent pas. Quand vous achetez un commerce, vous n’achetez pas un bien concret comme un appartement ou une voiture. Le commerce ne se limite pas au stock ou au matériel repris dont on peut assez facilement apprécier la consistance au moyen d’un inventaire. Il comprend surtout des éléments dits incorporels, comme la clientèle ou le droit de bail, difficiles à cerner avec précision. Une autre difficulté est que, si ces éléments sont tous indispensables pour pouvoir exploiter le fonds de commerce, la vente de ce dernier ne les inclut pas tous.
Comment se rendre compte de la réalité de ce que l’on achète ?
Pour protéger l’acheteur, la loi prévoit que l’acte d’acquisition doit contenir certaines mentions : origine de la propriété du commerce (nom du précédent propriétaire, date et nature de son propre acte d’acquisition), état des garanties prises par les créanciers du vendeur, chiffre d’affaires et bénéfices réalisés au cours des trois dernières années d’exploitation, renseignements concernant le bail commercial. Le vendeur a également l’obligation de fournir à l'acquéreur divers documents comptables. Toutes ces mentions et formalités sont obligatoires : leur absence peut entraîner la nullité de la vente. Bien entendu, il est conseillé d’aller au-delà de ces obligations légales et d’examiner le fonds de commerce le plus précisément possible.
Par exemple ?
Il faut ainsi interroger le vendeur sur les contrats qui ont été passés avec ses fournisseurs pour s’assurer qu’ils pourront bien être reconduits à votre profit. De même, en fonction de la nature de l’activité que vous souhaitez exercer et de la situation du commerce, il sera important de se renseigner sur les règles d’urbanisme applicables et les interdictions qui peuvent être contenues dans le règlement de la copropriété.Par ailleurs, lorsque le commerce est exploité dans un local loué, il faut aussi lire très attentivement le contrat de bail. Celui-ci peut, par exemple, interdire l’exercice de certaines activités dans le local ou bien encore conditionner la poursuite du bail au profit du repreneur à l’accord du bailleur. Dans certains cas, mieux vaudra conclure un nouveau bail, ce qui permet notamment de négocier le montant des loyers ou la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.
Au-delà de ces vérifications, quels conseils pourriez-vous donner à un candidat à la reprise d’un commerce ?
En plus de toutes ces précautions, le repreneur doit aussi s’interroger sur le statut sous lequel il va exercer son activité : en son nom ou en société ? Chacune ces formes présente des avantages et des inconvénients. Le choix doit être adapté au projet de l’entrepreneur, mais il doit également tenir compte de sa situation personnelle, patrimoniale ou familiale. Pour lancer votre projet dans les meilleures conditions, n’hésitez pas à faire appel à votre notaire. Juriste rigoureux, lui-même chef d’entreprise, il vous aidera à vous poser les bonnes questions. Pour trouver les coordonnées d’un notaire, consultez www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Mai 2010
Bien investir à deux
Quelles questions à se poser pour réussir un investissement à deux ?
Lorsqu’un couple envisage de réaliser un investissement, immobilier ou autre, il doit se poser deux questions. Sa situation juridique est-elle adaptée ? Quelles sont les modalités du financement ?
Comment savoir si la situation juridique du couple est adaptée ?
L’investissement fait ensemble par les membres du couple leur appartiendra à tous les deux. Peu importe leur statut : mariés, pacsés ou bien encore concubins. En réalité, pour savoir si la situation juridique du couple est bien adaptée, il faut anticiper l’avenir. A ce titre, il est bien sûr nécessaire d’envisager les conséquences d’un décès et de s’interroger sur les droits que le survivant aura dans la succession du défunt. Sa situation sera fragilisée par l’existence d’une indivision avec d’autres héritiers, et d’abord les enfants. La loi ne lui assure pas toujours une protection suffisante. C’est pourquoi l’anticipation s’impose au couple. Il faut également envisager la question de la gestion quotidienne du bien acheté. Notamment, si le bien est soumis au régime de l’indivision (ce qui est le cas par exemple des concubins, des pacsés ou des époux mariés en séparation de biens), il faudra l’accord des deux membres du couple pour faire les actes les plus importants. Ces règles peuvent parfois conduire à des blocages. Pour éviter la difficulté, il peut être utile de conclure une convention, organisant la répartition des pouvoirs au sein du couple. Pour les investissements immobiliers, constituer une SCI peut aussi être une solution.
Qu’en est-il du financement ?
Il faut bien savoir que la propriété d’un bien n’est pas attribuée en fonction du financement du prix d’acquisition ; elle dépend surtout des clauses de l’acte de vente. Si celui-ci indique que l’investissement a été fait à égalité, les deux membres du couple auront les mêmes droits, peu importe que l’un ait en réalité assuré seul le financement. Cela peut créer des difficultés, sans compter les risques de redressement de l’administration fiscale. Pour les éviter, les clauses de l’acte doivent correspondre à la contribution réelle de chacun. Il ne faut donc pas hésiter à établir, au moment de l’investissement, un plan de financement comptabilisant les sommes investies par chacun.
Que faire si rien n’a été prévu lors de l’investissement ?
Si rien n’a été prévu lors de l’investissement, diverses solutions restent envisageables. Elles dépendent du régime juridique du couple : changement de régime matrimonial pour les époux, modification de la convention de pacs pour les pacsés, donation ou constatation d’une créance pour les concubins. Mais, ces rattrapages ne peuvent être envisagés que si les intéressés parviennent à s’accorder entre eux. La diversité des modes de vie à deux est aujourd’hui telle que ce ne sont là que quelques unes des questions qui se posent. Ce qui conduit les notaires à y consacrer cette année leur congrès. En tous cas, le notaire est là pour assurer la sécurité de votre projet, n’hésitez pas à en parler avec lui lors d’un prochain rendez-vous. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Avril 2010
TVA immobilière : ce qui change
Pourquoi une réforme de la TVA immobilière ?
Au fil des années, la législation française en matière de TVA immobilière était devenue compliquée. Les pouvoirs publics ont donc voulu à la fois la simplifier et harmoniser notre droit avec le droit européen.
Quels sont les principaux changements ?
La loi nouvelle procède à une réécriture complète des dispositions relatives à la TVA immobilière. Désormais, pour déterminer le régime fiscal d’une acquisition immobilière, il faut combiner deux critères.
Le premier est la qualité des parties. La loi distingue ainsi deux catégories d’acheteurs et de vendeurs. D’un côté, les personnes qui sont assujetties à la TVA dans le cadre de l’exercice d’une activité économique (professionnels de l’immobilier, entreprises, etc.). De l’autre, les non-assujettis (particuliers) qui réalisent des opérations qui sont en principe en dehors du champ d’application de la TVA immobilière.
Le second est la nature du bien acquis. Par exemple, les règles applicables à la vente d’un terrain à bâtir (c’est-à-dire au terrain sur lequel le droit de l’urbanisme permet l’édification de constructions) ne sont pas les mêmes que celles applicables à la vente d’un immeuble neuf (c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans).
Prenons le cas d’un particulier qui achète un terrain à bâtir pour construire son logement. La réforme change-t-elle quelque chose pour lui ?
En matière d’acquisition de terrain à bâtir, il faut aujourd’hui distinguer deux cas. Soit le terrain est vendu par un particulier. La réforme est alors sans conséquence : comme par le passé, seuls les droits d’enregistrement sont exigibles, pas la TVA. Soit le terrain est acheté auprès d’un professionnel. Le vendeur doit ici payer la TVA (en principe au taux de 19,6 %). L’acquéreur, quant à lui, doit payer les droits d’enregistrement au taux de 5,09 (voire au taux réduit de 0,715 % si certaines conditions sont remplies).
Depuis quand la réforme est-elle applicable ?
Les pouvoirs publics ont voulu aller vite : votée en février 2010, la loi est applicable à toutes les ventes conclues depuis le 11 mars dernier. C’est en principe la date de signature de l’acte notarié qui doit être prise en compte, pas celle du compromis. Même si ce dernier a été signé avant le 11 mars 2010, les nouvelles règles sont applicables à l’opération.
Dans certains cas, cela peut remettre l’équilibre économique voulu par le vendeur et l’acheteur. Le changement de la législation pourrait notamment modifier les coûts supportés par les parties. L’administration fiscale a voulu anticiper la difficulté : elle admet que les parties puissent demander le maintien des règles en vigueur au jour de la signature du compromis.
Spécialiste de l’immobilier et de la fiscalité, le notaire est à votre disposition pour vous informer sur cette réforme de la TVA immobilière et les conséquences qu’elle peut avoir éventuellement pour votre projet. Pour trouver le notaire le plus proche de chez vous, consultez www.notaires.fr.
La lettre de mon notaire... Mars 2010
Le notaire et la conciliation
Le notaire peut-il intervenir dans une conciliation ?
Le notaire n’est pas un simple rédacteur d’acte. Il peut être amené à intervenir dans les rapports entre des clients pour trouver une solution à un problème. C’est pour cette raison que le notaire peut être appelé magistrat de l’amiable.
Quels sont les avantages de la conciliation ?
Décider de recourir à la conciliation d’un notaire présente plusieurs avantages. C’est une façon de mettre fin à un litige bien plus rapide et moins chère qu’une action en justice. C’est aussi une solution très simple à mettre en œuvre : une lettre suffit pour saisir le notaire conciliateur.
A quelles conditions peut-on mettre en œuvre la conciliation ?
Contrairement à celle prévue par la loi dans certaines procédures, comme en matière de divorce, la conciliation tentée par un notaire ne peut jamais s’imposer à ses clients. Ceux-ci doivent être d’accord à la fois sur le principe de la conciliation et sur l’identité du notaire conciliateur. C’est pour cette raison qu’il peut être utile d’insérer, dans un contrat de vente par exemple, une clause prévoyant que toute difficulté liée à l’exécution du contrat devra, préalablement à toute action en justice, être soumise à la conciliation d’un notaire nommément désigné. Si cette condition est remplie, il est possible de recourir à la conciliation d’un notaire dans de très nombreux domaines : ventes d’immeubles ou d’entreprise, successions, partages entre époux ou concubins, etc. Ce n’est que dans les matières qui sont d’ordre public, comme l’état-civil des personnes ou les mesures de protection des personnes vulnérables, que la conciliation est interdite.
Est-il possible de désigner n’importe quel notaire comme conciliateur ?
Le notaire conciliateur doit être indépendant. Cela signifie qu’il doit être totalement étranger à l’affaire qui a suscité la difficulté. Par exemple, il faut s’abstenir de désigner comme conciliateur le notaire qui a rédigé l’acte ou celui qui est le notaire habituel de l’une ou l’autre des parties. C’est un gage d’objectivité et d’impartialité. Sous cette réserve, le choix des parties est totalement libre. Tout notaire peut être conciliateur. Il ne lui est pas nécessaire de justifier d’un diplôme particulier, ni de son inscription sur une liste. De ce point de vue, la conciliation se distingue de la médiation ou d’une autre forme de conciliation : la conciliation de justice. Pour être médiateur ou conciliateur de justice, le notaire doit suivre une formation particulière, contrôlée par le ministère de la Justice.
Votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider à résoudre vos difficultés juridiques dans les meilleures conditions. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Février 2010
Fiscalité : les nouvelles mesures pour 2010
La fiscalité des particuliers a-t-elle été profondément modifiée par les dernières lois fiscales ?
Quand on évoque les lois fiscales votées en décembre 2009, l’on pense bien souvent à la question de la taxe professionnelle et de la taxe carbone. Ces lois contiennent pourtant un certain nombre de mesures favorables qui sont susceptibles d’intéresser les particuliers.
Pourriez-vous nous donner quelques exemples ?
En matière immobilière, par exemple, la loi nouvelle apporte des précisions quant à l’appréciation du seuil de 15.000 euros au-dessous duquel la plus-value est exonérée. Ainsi, en cas d’indivision, ce seuil s’apprécie au regard de la part de chaque indivisaire, pas au regard de la valeur globale du bien. La même règle est transposée à l’hypothèse où le bien vendu est grevé d’un usufruit. Le « verdissement » de la législation fiscale se poursuit également. Ainsi, le crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunt pour l’acquisition de l’habitation principale est porté de 20 à 40 % lorsque le logement acquis a un niveau élevé de performance énergétique global.
Qu’en est-il en matière de transmission du patrimoine familial ?
En matière de donation, plusieurs modifications sont à noter. La première concerne spécifiquement les dons de sommes d’argent qui, depuis quelques années, peuvent bénéficier d’une exonération. Pour cela, le donateur ne doit pas dépasser un certain âge. Pour faciliter les sauts générations, les dernières lois fiscales ont relevé l’âge limite de 65 à 80 ans lorsque la donation est consentie par des arrière-grands-parents, grands-parents, grands-oncles ou grandes-tantes. Dans les autres cas, notamment lorsque la donation est consentie par des parents à leurs enfants ou des oncles et tantes à leurs neveux et nièces, l’âge limite reste fixé à 65 ans.
Quelle sont les autres modifications auxquelles vous faisiez allusion ?
Par ailleurs, la loi offre la possibilité au bénéficiaire d’une clause de tontine d’opter pour l’application du régime des droits de mutation par décès. Cette option, qui lui évite d’avoir à payer le droit de vente, est intéressante pour celui qui est exonéré des droits de succession. C’est le cas du conjoint, mais aussi du pacsé survivant, qui se trouveront seul propriétaire du bien en franchise d’impôt. Enfin, lorsqu’un bien donné à un descendant en ligne directe a fait retour au donateur en application d’une clause de l’acte de donation ou de la loi, les droits qui ont été payés lors de la donation peuvent faire l’objet d’une demande en restitution. Jusqu’à présent, ces droits ne pouvaient qu’être imputés sur ceux dus à l’occasion d’une nouvelle donation portant sur le même bien. Une solution que les récents allègements apportés à la fiscalité des donations avaient rendu peu intéressante en pratique. Spécialiste du patrimoine, votre notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider à réaliser votre projet dans les meilleures conditions. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Janvier 2010
Des pactes de famille pour assurer l’avenir d’un enfant handicapé Protéger un enfant handicapé, c’est, pour ses parents, lui accorder une part successorale plus importante.
Est-ce aujourd’hui plus facile que par le passé ?
Le souci des parents de favoriser leur enfant handicapé par rapport à ses frères et sœurs, qui ont des revenus leur permettant d’être autonomes, est légitime. Jusqu’à une date récente, la réserve héréditaire constituait une limite absolue, au-delà de laquelle il n’était pas possible d’aller ; seule la quotité disponible pouvait être utilisée pour avantager l’enfant handicapé. Désormais, ses frères et sœurs peuvent renoncer à son profit à tout ou partie de leur réserve héréditaire. Cette renonciation ne peut être faite que dans un acte reçu par deux notaires. Elle permet aux parents de transmettre à leur enfant handicapé l’essentiel de leur patrimoine dans un contexte familial apaisé.
Concrètement, quelle solution faut-il privilégier ?
Lorsque cela est possible, c’est la transmission du vivant des parents qu’il faut privilégier car elle évite les mauvaises surprises. La donation-partage est donc à conseiller. Elle permet aux parents de répartir, avec l’accord de tous leurs enfants, une partie de leurs biens dans des conditions adaptées aux besoins de l’enfant handicapé. Il sera ainsi possible de lui attribuer un appartement afin de lui assurer un logement sa vie durant ou l’usufruit de certains biens pour lui procurer des revenus. Il est toutefois important de rappeler que chaque situation est particulière et doit être étudiée précisément. Ainsi, si l’enfant handicapé n’a pas de descendance et ne pourra pas en avoir, il peut être judicieux de lui consentir une libéralité dite résiduelle. Cette technique permet aux parents de transmettre un bien à leur enfant handicapé, à charge pour lui de restituer ce qu’il en restera à son propre décès à ses frères et sœurs. Le tout à des conditions fiscales très avantageuses.
Et l’assurance-vie ?
L’assurance-vie peut également être intéressante. Notamment, d’un point de vue fiscal car elle permet de transmettre un capital ou une rente viagère à l’enfant handicapé en franchise d’impôt (dans certaines limites). Mais attention, juridiquement, l’assurance-vie est hors succession : elle s’ajoutera aux droits de l’enfant handicapé dans la succession de ses parents. Il faut donc l’utiliser avec discernement et, si cela est possible, il peut être opportun d’en souscrire aussi au profit des autres enfants.
Que conseiller aux parents qui s’occupent eux-mêmes de leur enfant handicapé ?
Lorsque l’enfant handicapé n’est pas en mesure de gérer lui-même ses propres intérêts, ses parents peuvent avoir intérêt à mettre en place, en complément des mesures ci-dessus présentées, un mandat de protection future. Nécessairement notarié, celui-ci leur permet de choisir la personne (un frère ou une sœur, voire plusieurs d’entre eux) qui assurera la protection de l’enfant handicapé le jour où ils ne pourront plus le faire eux-mêmes.
Pour en savoir plus, consultez votre notaire de famille. Si vous n’en avez pas, vous pouvez vous connectez au site Internet www.notaires.fr pour trouver le notaire le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Décembre 2009
S’expatrier en toute sécurité est-il opportun de consulter son notaire avant de s’expatrier ?
Avant de s’installer à l’étranger, n’hésitez pas à interroger votre notaire. Même au sein de l’Union européenne, de grandes différences peuvent exister entre les systèmes juridiques. Il peut en résulter de très mauvaises surprises, que la consultation préalable de votre notaire vous permettra d’éviter. Sans attendre de lui qu’il vous renseigne exactement sur le contenu du droit du pays où vous vous installez, il pourra, notamment en droit patrimonial de la famille, vous aider à vous poser les bonnes questions.
Par exemple ?
Par exemple, si vous avez conclu un pacte civil de solidarité, il faut vous assurer que votre pays de destination reconnaît bien l’existence de ce contrat. De même si vous vous êtes mariés sans contrat de mariage après le 1er septembre 1992 et que vous envisagez de vous installer durablement à l’étranger, il faut prendre garde à la règle dite de la mutabilité automatique du changement de régime matrimonial. Concrètement, cela signifie que, après 10 ans passés dans un pays, les époux se trouvent automatiquement, et bien souvent à leur insu, soumis au régime légal de ce pays. Cette mutabilité ne joue que pour l’avenir et les biens des époux obéissent à des règles différentes selon la date de leur acquisition. Pour éviter cela, le notaire pourra conseiller à ses clients de désigner la loi applicable à leur régime matrimonial, dans un acte spécifique établi avant leur départ pour l’étranger.
L’expatriation est-elle susceptible de compliquer le règlement de la succession ?
En matière successorale également des difficultés peuvent apparaître. Le principe en droit français est que la transmission des immeubles est régie par la loi du pays où ils se trouvent alors que celle des meubles (mobilier, comptes bancaires, …) est régie par celle du dernier domicile du défunt. Si celui-ci possédait des biens dans plusieurs pays, plusieurs lois auront donc vocation à s’appliquer.
Des solutions existent heureusement pour éviter ce morcellement de la succession. Le notaire pourra conseiller la rédaction d’un testament en la forme internationale, qui pourra être facilement exécuté dans tous les pays concernés. Et, à condition d’être consulté avant toute acquisition, il pourra suggérer à son client des montages qui limiteront le risque.
Cela concerne-t-il de nombreux Français ?
Le ministère des Affaires étrangères et européennes estime à près de deux millions le nombre de ressortissants vivant à l’étranger au 31 décembre 2008. Ce nombre a augmenté régulièrement au cours des dix dernières années. Près de la moitié des personnes concernées sont installées en Europe, 20 % en Amérique et 15 % en Afrique.
Pour en savoir plus, consultez www.notaires.fr / Ma famille et parlez-en avec votre notaire de famille. A l’étranger, il est également possible de se renseigner lors des rencontres que les Notaires de France organisent avec les Français de l’étranger, en partenariat avec les autorités consulaires.
La lettre de mon notaire... Novembre 2009
Quelle garantie pour un prêt immobilier ?
En quoi le choix de la garantie est-il important ?
Lorsque vous négociez un contrat de prêt pour réaliser un projet immobilier (achat, travaux, …), c’est en général la banque qui demande à bénéficier de telle ou telle garantie. Il ne faut pourtant pas hésiter à poser des questions car les différentes garanties envisageables ne sont pas du tout équivalentes. Quelles sont les principales garanties demandées par les banques ? Les garanties le plus souvent utilisées sont le cautionnement bancaire et l’hypothèque (avec sa variante, le privilège de prêteur de deniers). Avec le cautionnement bancaire, c’est une société spécialisée qui s’engage à rembourser le prêt à la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. De son côté, l’hypothèque est une sûreté réelle immobilière : elle porte sur l’immeuble financé au moyen du prêt et permet au créancier de faire vendre le bien, par une procédure de saisie immobilière, en cas de non-remboursement du crédit par l’emprunteur.
Comment choisir entre ces deux formes de garanties ?
Plusieurs critères doivent être pris en compte pour choisir la garantie la mieux adaptée à chaque cas : situations familiale et patrimoniale, existence d’autres emprunts, … L’objet du prêt a aussi son importance. Le privilège de prêteur de deniers ne peut, par exemple, être utilisé que pour les prêts qui servent au financement d’un achat immobilier, pas pour ceux qui financent des travaux de rénovation ou d’agrandissement. Compte-tenu de l’allongement de la durée des emprunts immobiliers, il peut-être opportun de privilégier une garantie souple qui pourra s’adapter à l’évolution de la situation de l’emprunteur. L’hypothèque rechargeable par exemple, qui peut être utilisée plusieurs fois, pour des crédits différents et mêmes des banques différentes.
Vous n’évoquez pas l’aspect financier. Parce que l’hypothèque est plus chère que le cautionnement ?
Le coût de la garantie est un critère de choix important et doit être intégré par l’emprunteur dans son plan de financement. Et, contrairement aux idées reçues, l’hypothèque, et surtout le privilège de prêteur de deniers, ne sont pas toujours plus chers que le cautionnement. Prenons un exemple, pour un emprunt de 150.000 € sur 15 ans, avec la caution du Crédit logement, l’acquéreur devra régler au départ 1.700 €. Une partie de cette somme lui sera remboursée au terme du prêt, mais sans prise en compte de l’inflation. Pour ce même emprunt, l’hypothèque aurait eu un coût de 2.380 € et le privilège de prêteurs de deniers, un coût de 960 €. Pour réussir votre projet immobilier, rendez-vous le 5 décembre 2009 à l’occasion des 30èmes Rencontres notariales : dans plus de 71 sites, répartis dans 44 départements, les notaires sont à votre disposition pour vous fournir des consultations personnalisées, gratuites et anonymes. La liste de l’ensemble des manifestations est disponible sur www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Octobre 2009
Les intérêts de la donation au dernier vivant - la donation au dernier vivant présente-t-elle encore un intérêt ?
La donation au dernier vivant reste un instrument très efficace pour protéger son conjoint survivant. Elle offre une protection sur mesure. D’abord, elle permet de donner au conjoint survivant un choix plus étendu que celui prévu par la loi. Elle offre à son bénéficiaire une option entre des droits en propriété, des droits en usufruit et une quotité mixte : un quart des biens successoraux en propriété et le reste en usufruit. Ensuite, elle permet au conjoint survivant de choisir les biens sur lesquels vont s’exercer ses droits. Celui qui, par exemple, a des revenus personnels importants pourra ainsi n’accepter l’usufruit que d’une partie des biens successoraux et laisser la jouissance des autres biens à ses enfants. Il conserve ainsi son cadre et son train de vie, tout en donnant un coup de pouce à la jeune génération et, le cas échéant, en faisant une économie d’ISF.
Quel conseil pourriez-vous donner aux couples qui se sont déjà consenti une donation au dernier vivant ?
Pour être efficace, la donation au dernier vivant doit être adaptée en permanence à l’évolution de la situation familiale et patrimoniale des époux. Les choix qui ont pu être faits au début du mariage ne sont peut-être plus en phase avec les besoins des époux qui arrivent à la retraite ou souhaitent faire glisser une partie de leur patrimoine aux profits de leurs enfants. Il ne faut pas non plus perdre de vue que le droit des successions a beaucoup changé en 2001 et 2006. Ne pas tenir compte de ces changements pourrait conduire à des situations paradoxales où la donation au dernier vivant, censée protéger le survivant, conduirait à un blocage.
Qu’en est-il dans les familles recomposées, en présence d’enfants non communs ?
Dans les familles recomposées, la loi n’accorde au conjoint survivant qu’un quart de la succession en propriété. La donation entre époux permet de lui donner plus ou autre chose : des droits en usufruit par exemple. C’est une solution équilibrée puisque le conjoint survivant conserve la jouissance des biens qui lui sont donnés (comme la résidence principale, le mobilier, les comptes bancaires) et que, à son décès, ces derniers reviendront à ses beaux-enfants en franchise d’impôt. Il faut toutefois être prudent car, si le conjoint survivant et les enfants issus d’une précédente union ne s’entendent pas, l’usufruit peut très vite devenir un véritable piège.
Que se passe-t-il si, après avoir signé la donation, les époux divorcent ?
La crainte d’un divorce n’est pas une bonne raison pour ne pas faire de donation entre époux. Aujourd’hui, la loi prévoit que le prononcé du divorce entraîne automatiquement la révocation des donations entre époux consenties par contrat de mariage ou pendant l’union.
Votre notaire se tient à votre disposition pour vous aider à protéger au mieux votre conjoint et adapter la donation entre époux à votre situation personnelle. Si vous n’avez pas de notaire, consultez www.notaires.fr pour trouver les coordonnées de celui qui est le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Septembre 2009
Une maison pour 15 euros par jour ?
Le dispositif de la maison à 15 euros par jour a été mis en place pour faciliter l’accession sociale à la propriété. Techniquement, il s’appuie sur le Pass-Foncier qui permet un financement en deux temps : d’abord financement de la construction, ensuite financement du terrain.
Le Pass-Foncier est réservé à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale, ont des ressources inférieures à des plafonds définis par les pouvoirs publics et bénéficient d’une aide à l’accession sociale à la propriété.
Les logements concernés sont des logements neufs (achevés depuis moins de 5 ans), dont le prix de vente ne doit pas dépasser des plafonds fixés par arrêté. Ils doivent notamment disposer d’un équipement garantissant des économies d’énergie.
Le Pass-Foncier peut prendre deux formes. La première est le Pass-Foncier est le Pass-Foncier dit individuel. Le ménage n’achète pas le terrain mais le loue au moyen d’un bail assorti d’une faculté d’achat. En fin de contrat, il aura donc le choix de se porter acquéreur du terrain sur lequel il a fait construire son logement, ou d’en rester locataire.
L’autre forme, plus simple, est privilégiée par les pouvoirs publics ; c’est celle du prêt Pass-Foncier. Le ménage achète, dans le cadre d’une vente tout à fait classique, le terrain dont le prix est payé au moyen d’un prêt souscrit à des conditions avantageuses auprès d’organismes habilités.
Le prêt Pass-Foncier est remboursable après une durée de différé comprise entre 18 et 25 ans. Il est d’un montant compris entre 30.000 et 50.000 euros, dans la limite de 30 % du coût total de l’opération. Mais, il peut se cumuler avec d’autres prêts aidés : prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêt consenti par le 1 % logement, …
Autre avantage du dispositif : si l’acquéreur ne peut plus rembourser son prêt, il bénéficie d’une garantie de rachat de sa maison (à hauteur d’au maximum 80 %) et, pour les familles les plus modestes, d’une garantie de relogement. Spécialiste de l’immobilier, le notaire est à votre écoute pour vous renseigner sur ces dispositifs et vous aider à réaliser votre projet dans les meilleures conditions. Pour trouver les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous, consultez www.notaires.fr.
La lettre de mon notaire... Juillet 2009
Pour qu’agriculture et couple fassent bon ménage !
La participation du conjoint à l’exploitation est une réalité sociologique ancienne. Pendant longtemps cependant, les épouses d’agriculteurs n’ont eu aucun statut social. Ce n’est qu’en 1980 que le législateur a pris conscience de leur précarité. Depuis, il a nettement amélioré la situation du conjoint participant à l’exploitation.
En plus du statut de salarié, le Code rural lui permet de choisir entre deux statuts : la co-exploitation ou la collaboration. Avec la co-exploitation, chacun des époux est traité comme un exploitant à part entière. Son principal inconvénient est d’obliger chacun des époux à cotiser en qualité de chef d'exploitation. La collaboration évite cette difficulté et permet d’associer directement le conjoint collaborateur aux décisions les plus importantes, tout en lui conservant le bénéfice de la plupart des droits sociaux reconnus aux salariés. Dans les deux cas, le conjoint est autorisé par la loi à assurer la gestion courante de l’exploitation. Son époux ne peut pas non plus, sans son accord, renoncer au bail rural.
Les statuts de co-exploitant et de collaborateur sont, depuis 2006, ouverts aux pacsés et aux concubins. Le droit rural est ainsi le premier à avoir affirmé le principe de l’égalité des couples.
Celle-ci n’est toutefois pas encore totale. Les pacsés et concubins ne peuvent pas assurer la gestion courante de l’exploitation, ni n’ont à être associés à la décision de l’exploitant de rompre le bail conclu à son nom. Surtout, ils seront moins bien protégés que le conjoint en cas de séparation ou dans la succession de l’exploitant : la loi ne prévoit aucune indemnisation de leur travail. Quant à la transmission du bail rural, elle n’est prévue qu’au profit du conjoint et du pacsé, pas au profit du concubin.
Il est toujours possible d’aménager ou d’améliorer la protection prévue par la loi. Les membres du couple peuvent avoir intérêt à s’associer au sein d’une société agricole (de préférence à responsabilité limitée), à conclure le bail rural à leur deux noms, etc.
Toutes ces questions peuvent être envisagées dans la convention de couple (contrat de mariage, de pacs ou de concubinage). Ici, la liberté des époux est plus grande que celle des pacsés ou des concubins. Ils peuvent ainsi choisir un régime matrimonial adapté à leur situation, et même prévoir une clause l’autorisant à se faire attribuer, prioritairement, les biens nécessaires à la poursuite de l’exploitation. Pour en savoir plus, consultez votre notaire ou rendez-vous sur www.notaire.fr pour connaître le notaire le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Juin 2009
Vendre un bien indivis : de nouvelles solutions
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont, ensemble, propriétaires de mêmes biens. Elle peut avoir pour objet des meubles ou des immeubles.
Longtemps, son principal défaut fut un manque de souplesse : la vente des biens indivis devait être décidée à l’unanimité. Il fallait donc que les indivisaires s’entendent. L’opposition de l’un comme son silence, paralysait tout : les autres ne pouvaient pas vendre un bien indivis malgré lui, sauf à obtenir une autorisation en justice. Le législateur est heureusement intervenu pour éviter de tels blocages.
Trop éloignée des nécessités pratiques, la règle de l’unanimité est écartée dans deux cas. Le premier, en vigueur depuis le 1er janvier 2007, est celui de la vente des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision. L’opération peut être décidée par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux-tiers des droits indivis. Les minoritaires doivent être informés de la décision envisagée.
La seconde exception résulte d’une loi du 12 mai 2009, dite de simplification du droit. Ce texte permet, à la même majorité, de vendre un bien indivis, meuble ou immeuble, sans avoir à affecter le prix au paiement des dettes.
Une procédure spécifique est mise en place, pour protéger les droits des indivisaires minoritaires. Ceux qui souhaitent vendre le bien doivent exprimer leur intention devant un notaire. Ce dernier fait signifier, dans le mois, cette intention aux autres indivisaires.
A partir de là, deux issues sont envisageables. Ou ces derniers acceptent le projet, et la vente peut être régularisée. Ou ils maintiennent leur opposition ou ne répondent pas : le notaire dresse un procès-verbal et c’est le tribunal de grande instance qui autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente est faite aux enchères ; cette forme de vente préserve au mieux les intérêts des uns et des autres car elle se fait au prix du marché.
Le prix de vente du bien indivis est lui-même indivis. Sa répartition suppose un accord des indivisaires. A défaut, il est consigné et ne peut être utilisé que pour payer les dettes de l’indivision.
Lors du partage du prix, des comptes pourront être établis entre les indivisaires. Celui qui, par exemple, a utilisé de l’argent personnel pour entretenir un bien indivis doit être indemnisé par ses co-indivisaires. A l’inverse, celui qui a occupé seul et gratuitement un bien indivis leur doit une indemnité dite d’occupation privative. C’est pourquoi il est important de conserver tous les justificatifs qui, le moment venu, permettront de retracer la vie de l’indivision.
Pour en savoir plus, consultez www.notaires.fr / Ma famille et parlez-en avec votre notaire de famille.
La lettre de mon notaire... Mai 2009
Assurance sur la vie : pourquoi faire appel à votre notaire ?
L’assurance sur la vie est un contrat qui met en scène plusieurs personnes : l’assureur (qui versera le capital au bénéficiaire), le souscripteur (qui paie les primes et sur la tête duquel le contrat est conclu) et le bénéficiaire (qui recevra le capital ou la rente garanti au dénouement du contrat). Elle permet de répondre à des attentes variées, qui vont de la volonté de transmettre un capital à son décès ou d’assurer la protection d’un enfant handicapé dont on assure l’existence (on parle alors d’assurance en cas de décès) à celle de se constituer une épargne en cas d’incapacité ou pour la retraite (on parle ici d’assurance en cas de vie). Elle offre au souscripteur une grande souplesse et une grande liberté. Il peut par exemple modifier à tout instant l’identité du bénéficiaire. A cet égard, il est important de rappeler que, depuis une loi du 17 décembre 2007, cette modification peut intervenir même si le bénéficiaire a accepté le contrat que vous avez souscrit à son profit.
L’un des principaux avantages de l’assurance en cas de décès est que, juridiquement, le capital reçu par le bénéficiaire est réputé ne pas faire partie de la succession du souscripteur. Il échappe ainsi aux règles relatives à la réserve héréditaire et à l’impôt sur les successions. Mais, attention. L’exonération fiscale est soumise à de nombreuses conditions : identité du bénéficiaire, date de souscription du contrat ou de paiement des primes, âge du souscripteur, montant de primes, ... Par ailleurs, si ces dernières représentent une part trop importante de votre patrimoine, vos héritiers pourraient demander en justice à ce qu’elles soient réintégrées à l’actif successoral.
Avant de souscrire un contrat d’assurance sur la vie, il ne faut donc pas hésiter à interroger votre notaire. Sa compétence en matière de droit patrimonial de la famille vous garantit un conseil impartial et désintéressé et pourra vous éviter de mauvaises surprises. Lors de la souscription du contrat, il faut avant tout veiller à la désignation du bénéficiaire. C’est une opération aussi importante que la rédaction d’un testament. Si l’on veut éviter toute difficulté, il faut prendre le temps de bien y réfléchir et se méfier des clauses pré-remplies qui ne sont pas toujours adaptées. Cette désignation peut être faite par testament déposé chez votre notaire et notifié à la compagnie d’assurance. Vous bénéficierez ainsi des conseils d’un juriste de proximité et, parce que votre testament est publié sur une fichier national auquel tous les notaires ont accès, vous serez certain que l’existence du contrat d’assurance sera, à votre décès, révélé sans retard aux bénéficiaires.
Pour en savoir plus, consultez www.notaires.fr / Mon patrimoine et parlez-en avec votre notaire de famille.
La lettre de mon notaire... Mars 2009
Préférez l’acte notarié !
Il existe deux grandes catégories d’actes juridiques : l’acte sous seing privé et l’acte authentique.
Le premier est régularisé entre particuliers, sans l’intervention d’un professionnel. L’acte authentique quant à lui est rédigé par une personne spécialement habilitée par la loi : le préfet, les présidents de conseils régionaux ou départementaux, le maire, le juge ou le notaire. L’acte notarié est une forme d’acte authentique. Il est parfois obligatoire (donation, contrat de mariage, vente d’immeuble). Il est toujours préférable. L’acte notarié présente de nombreux avantages, liés à la qualité du juriste qui le rédige. Le notaire est nommé par le ministre de la justice, après une enquête portant à la fois sur sa moralité et ses compétences. Ses actes sont donc les seuls à bénéficier de la garantie de l’Etat.
Le notaire et ses collaborateurs sont en outre soumis à une obligation de formation continue très exigeante. Cela lui permet, à une époque où le droit devient de plus en plus complexe et évolue très rapidement, de fournir à ses clients un conseil toujours adapté. N’oublions pas non plus que le notaire est soumis à une déontologie très rigoureuse : il est au service de ses clients, à qui il doit un devoir de conseil absolu et dont les intérêts doivent toujours primer les siens. Il lui est fait interdiction d’avantager un client au détriment de l’autre. Dans une vente, dans un divorce, le notaire doit le même conseil à chacune des parties : sa déontologie l’oblige à rédiger des actes équilibrés.
Le notaire offre à ses clients un service complet en signant l’acte avec eux. C’est sa signature qui donne à l’acte sa qualité d’acte notarié. Cela signifie que le notaire s’engage avec ses clients. S’il commet une erreur, il en est responsable et devra réparer le préjudice subi par son client. Cet engagement du notaire rend l’acte notarié incontestable. L’original est conservé par le notaire ; il ne risque donc pas de disparaître. Son contenu et sa date ne peuvent pas être falsifiés. C’est la raison pour laquelle il est possible de le mettre à exécution si l’une des parties ne respecte pas ses engagements. Il a la même valeur qu’un jugement et évite ainsi procès, pertes de temps et d’argent. Il est souvent reproché à l’acte notarié d’être long à établir et cher. Ce sont des idées fausses. Le coût des services apportés par le notaire est transparent. Fixé par un tarif national et obligatoire, il peut être connu à l’avance et est le même quelque soit le notaire qui rédige l’acte. Ce coût doit aussi être rapporté à la sécurité que l’acte notarié procure. Faire, par exemple, une déclaration de don manuel en remplissant l’imprimé fourni par l’administration fiscale sera toujours moins cher que de faire établir un contrat de donation en bonne et due forme. Mais, ce sera au détriment de la paix des familles parce que, en se privant de l’intervention du notaire, les parties n’auront pas pu anticiper certaines conséquences de la donation.
Pour en savoir plus ou trouver les coordonnées du notaire le plus proche de chez vous, consultez www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Février 2009
Immobilier : les nouveautés 2009
Si la fiscalité immobilière n’a pas été profondément réformée par la nouvelle loi de Finances, quelques changements doivent être notés. Il y a bien sûr l’augmentation de l’imposition des plus-values de 1,10 % pour financer le RSA. Mais, il ne faut pas oublier d’autres mesures, plus favorables. Dans l’esprit du Grenelle de l’environnement, la loi de finances pour 2009 incite ainsi les particuliers à faire des économies d’énergie. Possibilité pour les communes d’exonérer de taxe foncière les logements économes en énergies, prise en compte de la performance énergétique des logements neufs pour l’application du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts, crédits d’impôts en cas de travaux d’économie d’énergie, etc. : chaque contribuable, qu’il soit propriétaire, investisseur ou locataire, y trouve son compte. Les personnes aux revenus modestes ne sont pas oubliées.
En 2009, le montant du prêt à taux 0 accordé pour financer les constructions et les achats de logements neufs ou sur plan est doublé et pourra financer jusqu’à 30 % du prix. Cette mesure est complétée par une majoration spéciale en cas d’acquisition d’un logement dont les performances énergétiques sont supérieures à celles imposées par la loi. Cette majoration peut aussi s’appliquer en cas de travaux d’économie d’énergie réalisés dans des logements anciens. Ces nouvelles mesures s’ajoutent au programme Une maison à 15 euros. Lancé l’an dernier, cette mesure, à laquelle le notariat est très étroitement associé, aide les familles modestes à devenir propriétaires de leur résidence principale. Elle leur permet de rembourser d’abord le prix de la maison (sur une durée de 18 à 25 ans), puis celui du terrain (sur une durée de 10 à 15 ans).
En matière d’urbanisme, la durée de validité du permis de construire est allongée : elle passe de 2 à 3 ans. Cette mesure n’est pas limitée aux permis de construire obtenus depuis le 1er janvier 2009. Elle s’applique aussi aux permis délivrés avant cette date. Pour en bénéficier, il faut alors en faire la demande, au moins deux mois avant la date d’expiration du permis. Enfin, depuis le 1er janvier 2009, un nouveau diagnostic s’est ajouté à ceux existants (sur l’amiante, la présence de termites ou l’installation de gaz, …) en cas de vente d’un logement d’habitation : celui de l’installation intérieure électrique. Réalisé par un expert certifié, il évalue les risques existant pour la sécurité des occupants. Il est obligatoire dès lors que l’installation électrique a plus de 15 ans. Spécialiste de l’immobilier, le notaire est à votre écoute pour vous renseigner et vous aider à réaliser votre projet dans les meilleures conditions.
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La lettre de mon notaire... Décembre 2008
Anticipez votre protection ou celle de vos enfants handicapés
Innovation de la loi du 5 mars 2007, le mandat de protection future permet d’anticiper sa protection ou celle de son enfant handicapé, en choisissant la personne qui sera chargée de gérer ses affaires le jour où l’on ne pourra plus le faire soi-même. Il met ainsi celui qui est affaibli par l’âge ou la maladie au centre de toutes les préoccupations. Moins impersonnel que la tutelle, le mandat organise une protection sur-mesure de la personne vulnérable et de son patrimoine. Il peut d’ailleurs être combiné avec les directives anticipées qui expriment la volonté de la personne sur les soins de fin de vie. Il est possible de conclure dès aujourd’hui un tel mandat, et il ne faut pas hésiter à le faire car les termes du mandat comme le choix du mandataire peuvent être modifiés et ajustés en fonction de l’évolution de sa situation personnelle et patrimoniale. Attention toutefois : un mandat conclu aujourd’hui ne peut l’être qu’au profit d’une personne physique (parent, ami) et ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2009. En la forme, le mandat de protection future peut être sous seing privé ou notarié ; par exception, ce n’est que s’il a pour objet la protection d’un enfant handicapé que la forme authentique est obligatoire. Cependant, outre la limitation des risques de perte et de falsification, le mandat de protection future notarié présente deux autres avantages. D’abord, la rédaction d’un bon mandat est délicate et les conseils du notaire seront d’autant plus précieux que, librement choisi, il sera souvent le notaire de famille. Ensuite, le mandat notarié produit plus d’effets que celui sous seing privé. Ce dernier ne vise que les actes de gestion courante. Le mandat notarié, lui, permet en plus au mandataire en plus à effectuer des actes de disposition (ventes, échange, …). Seuls les actes à titre gratuit (donations) restent soumis à l’autorisation du juge des tutelles. Le mandat de protection future ne place pas son auteur dans la dépendance de son mandataire. Celui-ci ne peut pas arbitrairement décider d’agir à la place du mandant ; il doit au préalable obtenir une autorisation du tribunal d’instance. Il doit également faire procéder à l'inventaire des biens et en assurer une actualisation annuelle, et établir tous les ans le compte de sa gestion qu’il remet au notaire rédacteur de l’acte. Moins surchargé que le juge des tutelles, celui-ci pourra exercer un contrôle plus poussé et, en cas d’irrégularité grave, demander la révocation du mandataire. Si vous n’avez pas de notaire de famille, consultez www.notaires.fr pour trouver le notaire le plus proche de chez vous.
La lettre de mon notaire... Novembre 2008
Vous travaillez ensemble ? Evitez la faillite de votre couple !
Les couples qui travaillent ensemble sont-ils nombreux ?
Bien des couples choisissent aujourd’hui de partager leur vie professionnelle : les statistiques, qui ne concernent que les couples mariés, montrent que 800.000 entreprises sont exploitées en couple. Ce choix est grave. Ainsi, si les époux, pacsés ou concubins sont associés, c’est l’ensemble de leurs biens qui pourrait être saisi par les créanciers en cas de faillite.
Est-il possible d’éviter ces difficultés ?
Plusieurs solutions existent pour éviter ces difficultés. Si les membres du couple veulent absolument travailler sur un pied d’égalité, ils devront être très vigilants sur le choix de la structure juridique de l’entreprise. Pour éviter que tous leurs biens soient engagés, ils auront intérêt à constituer une société commerciale à responsabilité limitée : ils ne sont alors tenus qu’à hauteur de leurs apports – à condition bien sûr de ne pas se porter caution des dettes de la société. S’ils décident d’exploiter en leur nom propre, ils peuvent alors protéger leur résidence principale des créanciers professionnels en la rendant insaisissable par une déclaration notariée publiée au bureau des hypothèques. Cette décision doit être prise très rapidement : l’insaisissabilité ne vaut qu’à l’égard des créanciers professionnels dont la dette est née après la publication de la déclaration.
Comment protéger celui qui travaille avec son époux ou compagnon sans être associé ?
Il peut être intéressant de faire opter l’un des membres du couple pour le statut de salarié, plutôt que pour celui d’associé : il bénéficiera alors d’un régime de protection sociale et ses biens ne seront pas engagés par les dettes professionnelles. Enfin, lorsqu’il est le conjoint ou le pacsé de l’entrepreneur, il est possible d’opter pour un statut intermédiaire : celui de collaborateur. Celui-ci est directement associé aux décisions les plus importantes, tout en bénéficiant de la plupart des droits sociaux reconnus aux salariés (assurance vieillesse, invalidité, décès, …).
Que risque-t-on à ne pas choisir l’un de ces statuts ?
Quelle que soit la solution retenue, il faut choisir l’un de ces statuts. Ne pas se poser la question, c’est, pour celui qui n’est pas propriétaire de l’entreprise, se priver de tout droit personnel en matière de retraite et risquer de ne pas voir son travail reconnu au moment de la séparation ou du décès de l’entrepreneur. Sauf cas exceptionnel, la loi ne prévoit en effet aucune indemnisation et les juges se montrent parfois sévères : ils considèrent que, malgré l’absence de rémunération directe, la communauté de vie fait que chacun a indirectement profité de son travail. N’hésitez pas à vous renseigner utilement sur ce sujet auprès d’un notaire que vous pourrez rencontrer lors des 29èmes rencontres notariales. Cette journée de consultations gratuites a lieu à Paris et dans de nombreuses régions.
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La lettre de mon notaire... Octobre 2008
Conflits de voisinage : ce qu’il faut faire pour les éviter.
Lorsque l’on achète un bien immobilier, est-il important de s’intéresser au voisinage ?
Les relations de voisinage sont de plus en plus complexes. Que l’on habite en ville ou à la campagne, en appartement ou en maison, que l’on soit propriétaire ou locataire, la proximité avec des voisins est parfois difficile : l’enfer, c’est les autres, dit un philosophe. L’achat d’un bien immobilier est, aujourd’hui, une décision qui engage sur le long terme. Avant de le finaliser, quelques vérifications s’imposent donc.
Concrètement, en quoi consistent ces vérifications ?
Certaines concernent le voisinage. Il est, par exemple, important de vérifier si des activités susceptibles d’entraîner des nuisances sonores (écoles de danse) ou olfactives (exploitations industrielles ou agricoles) ne sont pas implantées à proximité. Si tel est le cas, il faudra s’intéresser à l’isolation, phonique notamment, du bien. Une fois l’acte notarié signé, il sera trop tard. L’acquéreur ne pourra pas agir contre son voisin pour troubles anormaux de voisinage. Pour que l’action puisse aboutir, il ne suffit pas que le trouble soit excessif, persistant et répétitif. Il faut encore qu’il ait commencé à se produire après l’emménagement du plaignant.
Quels autres éléments faut-il prendre en considération ?
Ce sont ensuite l’implantation des constructions ou la situation des terrains qui doivent être étudiées avec attention. Elles pourront éclairer l’acquéreur sur l’existence de servitudes légales, mises en place dans l’intérêt de tous. Le Code civil prévoit ainsi que toute clôture de séparation (mur, haie végétale, etc.) édifiée à cheval sur la limite des propriétés contiguës est mitoyenne : elle est réputée appartenir à chacun des propriétaires intéressés qui doit contribuer, pour moitié, à son entretien voire à sa reconstruction. La loi prévoit encore une servitude légale dite de désenclavement lorsqu’une propriété ne possède aucun accès direct à la voie publique ou n’a qu’un accès insuffisant. Et, pour protéger la vie privée des citoyens, elle interdit de créer des vues donnant sur une propriété riveraine en deçà d’une distance minimale, sans avoir préalablement obtenu l’accord du voisin.
En quoi consiste le rôle du notaire en la matière ?
Dans tous les cas, les conseils du notaire, spécialiste de l’immobilier, sont précieux. Il profitera de la période qui sépare le compromis de la signature de l’acte notarié pour effectuer toutes les vérifications nécessaires. Il négociera, avec ses clients et leurs futurs voisins, la mise en place, aux meilleures conditions possibles, des servitudes légales (en aménageant par exemple l’exercice du droit de passage ou en précisant les modalités concrètes de participation à l’entretien du mur mitoyen). Le cas échéant, il pourra aussi proposer la mise en place de servitudes spécifiques, non prévues par la loi ; le plus souvent pour assurer le passage d’une canalisation et le raccordement à l’égout. Parlez-en avec votre notaire lors d’un prochain rendez-vous.
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La lettre de mon notaire... Juillet 2008
Bail commercial, préférez un bail authentique
Est-il exact que le statut des baux commerciaux ne bénéficie qu’aux commerçants, artisans et industriels ?
Oui. Les autres professions ne sont pas protégées par ce statut. Pour certaines d’entre elles, comme les agriculteurs, la solution se justifie par l’existence d’une réglementation spécifique. Pour d’autres, comme les professions libérales, elle conduit à une absence totale de protection. Dans ce cas, il est prudent de faire rédiger le bail par un notaire. Celui-ci organisera une protection sur-mesure, parfaitement adaptée aux besoins du bailleur et du preneur.Mais, tous les commerçants, artisans et industriels ne sont pas protégés. Ceux qui exploitent une activité saisonnière (pendant l’été souvent) ou un magasin situé dans une galerie commerciale ne le sont pas. Seuls ceux qui sont immatriculés sur un registre officiel (registre du commerce et des sociétés ou répertoire des métiers pour les artisans) et ont une clientèle personnelle le sont.
Dans quels cas le bailleur peut-il reprendre les locaux ?
Le bailleur ne peut pas reprendre les locaux pendant la première période de neuf ans, sauf cas exceptionnels (rénovation de l’immeuble, inexécution par le preneur de ses obligations). Après, il peut en plus les reprendre pour un évènement prévu au contrat (vente, décès, etc.). Le bail notarié peut prévoir une clause lui permettant de reprendre les locaux sans avoir besoin d’un jugement.A la fin du bail, il peut refuser le renouvellement pour motifs graves (non-paiement des loyers, réalisation de travaux non autorisés, etc.), pour rénover les locaux ou les habiter. Dans ces deux cas, il verse au preneur une indemnité qui couvre les frais de déménagement, le licenciement du personnel, (…). Tant qu’elle n’a pas été versée, le preneur ne peut pas être expulsé.
Le preneur peut-il librement changer l’activité exercée dans les locaux loués ?
Le preneur est totalement libre lorsque le bail ne contient aucune restriction (bail tous commerces). Sinon, il lui faut, sous peine de rupture du contrat à ses torts, l’autorisation du bailleur. A défaut, le juge pourra l’autoriser à ajouter à l’activité prévue des activités complémentaires (par exemple, restauration rapide pour un café-bar) ou même exercer une activité totalement différente lorsque la conjoncture économique le nécessite.Faire rédiger le bail par un notaire permet de prévoir les conséquences de ce changement d’activité. Le contrat peut prévoir que le preneur devra informer son propriétaire de ses projets et préciser les conditions, notamment financières, dans lesquelles les travaux seront réalisés.
Quelles sont les modalités de révision du loyer ?
A défaut de clause particulière, la révision peut être demandée par le bailleur ou le preneur et joue à la hausse comme à la baisse. Dans tous les cas, et sauf modification importante de l’environnement économique, elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice du coût de la construction. En principe, cette révision n’intervient que tous les trois ans. Elle peut donc être importante et difficile à assumer par le preneur. Le bail authentique permet d’éviter cet inconvénient, en prévoyant une clause d’indexation. Grâce à cette clause, la révision est progressive : elle s’applique chaque fois que l’indice augmente ou diminue de plus d’un quart. N’hésitez pas à consulter votre notaire en amont de tout projet.
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La lettre de mon notaire... Juin 2008
Le viager : un complément de retraite
Pour améliorer ses revenus, sa retraite, il est possible de vendre son bien immobilier (maison, appartement ou autre) en échange du versement d'une rente à vie par l'acheteur. Il est possible et même fréquent que le vendeur se réserve le droit d'occuper son logement jusqu'à son décès. On parle alors de viager occupé.
En cas de vente par un couple il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant. D'une certaine façon le vendeur fait crédit à l'acheteur, soit pour une partie du prix si l'acheteur verse une somme comptant appelée "bouquet", soit pour la totalité du prix s'il n'y a pas de bouquet.
Le notaire prend d'ailleurs une sorte d'hypothèque appelée "privilège de vendeur » sur le bien vendu, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non paiement de la rente par l'acheteur.
L'acheteur (appelé débirentier) va donc s'acquitter de sa dette envers le vendeur (le crédirentier) au moyen d'échéances (mensuelles, trimestrielles ou autres) dont le nombre n'est pas connu d'avance. L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. De ce point de vue la vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l'acheteur, soit être neutre. Tout dépendra de la durée de la vie du vendeur. La date de décès du vendeur, proche ou éloignée, personne ne peut le savoir, représente un risque à la fois pour le vendeur qui peut décéder rapidement et donc ne pas profiter beaucoup de sa rente, et pour l'acheteur qui peut être amené à payer la rente plus longtemps qu'il ne l'imaginait si le vendeur dispose d’une longévité exceptionnelle. Ce risque, juridiquement appelé "aléa" est obligatoire dans ce type de contrat. Le juge annule la vente en viager dans laquelle l'aléa n'existe pas. C'est le cas par exemple si le vendeur est malade au jour de la vente et qu'il décède rapidement de sa maladie.
Si le nombre d'échéances n'est pas connu d'avance, en revanche le montant des échéances de la première année est fixé dés le départ dans l'acte notarié. Il est calculé en tenant compte à la fois de la valeur du bien vendu, du fait que le bien est libre ou occupé, du montant du versement comptant éventuel (le bouquet) et de l'âge du ou des vendeurs. Ensuite la rente est révisée chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction le plus souvent. Un autre indice peut être retenu sous certaines conditions. La rente perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l'impôt sur le revenu mais pas en totalité. La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable. Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable, si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable. Pour la plus-value le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré. Dés que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n'en aura plus la charge totale. L'acte notarié prévoit qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d'habitation. Les héritiers éventuels du vendeur n'hériteront pas de ce bien puisqu'il est vendu. Si vous avez des enfants vous pouvez leur expliquer si vous le jugez utile. Cette décision, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l'abri du besoin est parfois mal comprise de l'entourage familial. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire avant toute prise de décision.
Si vous n’avez pas de notaire, consulter l’annuaire des notaires de France sur www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Mai 2008
Nouvelle protection pour les personnes vulnérables
Une réforme récente a modifié le régime juridique de la protection des personnes majeures vulnérables. Parmi les personnes à protéger figurent bien entendu celles qui sont victimes d'un handicap, physique ou mental. Ainsi, les parents ont besoin à la fois d'organiser le présent et l'avenir de leur enfant handicapé, y compris éventuellement en envisageant leur propre disparition. Il existe plusieurs régimes juridiques de protection. Le choix entre les différentes solutions légales est surtout fonction de l'état de santé de la personne à protéger, et de la nature et de l'importance de son patrimoine. La composition de sa famille ou l'absence totale de famille auront aussi leur importance.
Il y a différents régimes juridiques de protection.
La sauvegarde de justice est un régime provisoire qui permet à la personne placée sous ce régime d'exercer normalement ses droits, notamment de disposer librement de son patrimoine, mais qui préserve, sous certaines conditions, la possibilité de remettre en cause certains de ses engagements (un contrat de vente par exemple) qui lui seraient défavorables.
Les deux autres régimes sont la curatelle et la tutelle qui font nécessairement intervenir un tiers, notamment pour gérer les biens de la personne à protéger. La personne placée sous l’un de ces régimes n'est alors plus seule pour décider et un juge contrôle que ses intérêts ne sont pas menacés. Le curateur ou le tuteur sera souvent un membre de la famille désigné avec le conseil de famille. Il pourra être parfois un mandataire professionnel. Et c’est le juge des tutelles qui est chargé de la mise en place de l'un de ces régimes de protection. Il siège au tribunal d'instance.
Aujourd’hui, et avant même d'avoir des problèmes de santé chacun de nous peut désigner d'avance son curateur ou son tuteur éventuel ou celui de son enfant (pour le cas où…): c'est le mandat de protection future. Même si cette réforme n’entrera en application qu’en janvier prochain, ce mandat peut-être rédigé dès maintenant. Si l’on peut le rédiger soi-même, il est préférable de le faire rédiger par un notaire (il est alors « authentique »), et cela est obligatoire si ce mandat concerne votre enfant. Un contrôleur de la gestion du mandataire pourra être désigné afin de "sécuriser" la situation de la personne à protéger. Les possibilités sont nombreuses. N'hésitez pas à rencontrer votre notaire sur ces questions. Pour en savoir plus vous pouvez visiter le site www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Mai 2008
Couples mariés et pacsés, du nouveau…
Des dispositions fiscales nouvelles, adoptées au cours des derniers mois, sont favorables aux couples quel que soit leur statut : mariage ou pacte civil de solidarité (pacs). La transmission des biens à l'intérieur des familles est facilitée. Depuis la loi du 22 août 2007 dite loi TEPA, le veuf, la veuve ou le partenaire de pacs ne paie plus de droits de succession en cas de décès de l'autre membre du couple, quelle que soit le montant et la nature des biens dont il hérite. Cette mesure s'étend également aux contrats d'assurance-vie souscrits au profit du conjoint ou du partenaire. Les couples mariés et les partenaires pacsés bénéficient là du même régime fiscal. Mais ne plus payer de droits de succession n’empêche pas que le survivant (marié ou pacsé) doive déclarer la succession à l’administration fiscale dans les six mois du décès si la valeur totale des biens composant la succession dépasse 50.000 €. La déclaration de succession reste obligatoire dans ce cas précis alors même qu'il n'y a pas de droits à payer. Par ailleurs, si le conjoint survivant a bénéficié avant le décès d'une donation ou d'un don manuel non déclaré, il faut également qu’il déclare la succession. Il peut toutefois exister des cas où il n’y a rien à déclarer. Le notaire saura vous conseiller.
D’autres rapprochements sont intervenus en cas de donation. Un abattement de 76 000€ profite aux couples mariés et pacsés en cas de donation. Cet abattement permet de donner à son conjoint ou à son partenaire, tous les six ans, des biens ou une somme de 76.000 € sans droits de donation. Toutefois, si la ou les donations consenties au conjoint ou au partenaire dépassent cet abattement, des droits sont dus. Le montant de ces droits est désormais le même pour les couples mariés et les partenaires de pacs. Mais il ne faut pas que le pacs soit rompu dans l'année civile qui suit celle au cours de laquelle la donation a été effectuée pour pouvoir bénéficier de cet abattement. Si le pacs est toutefois rompu dans ce délai pour cause de décès ou de mariage des partenaires (entre eux), l'avantage fiscal est maintenu. En revanche, en cas d’héritage, des différences subsistent entre les couples mariés et les partenaires pacsés. S’ils sont mariés, la loi prévoit automatiquement qu'une partie des biens du défunt est transmise au conjoint survivant sauf disposition contraire contenue dans un testament. S’ils sont pacsés, la loi ne prévoit rien de façon automatique sauf un droit au logement d’un an pour le partenaire survivant. Les partenaires d’un pacs doivent donc rédiger un testament s’ils veulent hériter l'un de l'autre. Cette formalité est simple et d'un coût réduit mais elle est indispensable dans ce cas là. C'est une différence juridique importante avec le mariage. Tous ces changements peuvent imposer la mise en place d'une nouvelle stratégie de protection et de transmission pour les couples et les familles. N'hésitez pas à en parler à votre notaire.
Plus de renseignements sur le site des notaires de France www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Février 2008
Fiscalité du patrimoine : Des assouplissements pour 2008
Quelles sont les nouvelles mesures fiscales favorables pour l'immobilier en 2008 ?
Depuis la loi TEPA du 22 août 2007, diverses mesures sont venues alléger la fiscalité. Et les dernières dispositions de la loi de finances et de la loi de finances rectificative vont dans ce sens. Ainsi, il est accordé aux personnes fiscalement domiciliées en France un crédit d'impôt au titre des intérêts des cinq premières années de remboursement de l'emprunt souscrit pour l'achat ou la construction de la résidence principale. Le dispositif s'applique aux acquisitions dont les actes notariés ont été signés après le 6 mai 2007 et aux constructions dont la déclaration d'ouverture de chantier a été faite à compter de la même date. Ce crédit d'impôt est égal à 40% des intérêts payés (hors assurance et frais de prêt) pendant la première année de remboursement dans la limite annuelle de 3 750 € pour une personne seule et de 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune. Un montant qui peut être augmenté de 500 € par personne à charge. Pour les années suivantes, le crédit d'impôt est de 20% des intérêts avec les mêmes limites annuelles.
Et pour les transmissions à titre gratuit d'entreprises ?
Certaines donations et successions de titres de sociétés ou d'entreprises individuelles sont partiellement exonérées de droit de mutation.. Ainsi, par exemple, dans le cadre d’une entreprise individuelle, il faut que le bénéficiaire de la transmission (héritier, donataire…) conserve les biens affectés à l'entreprise pendant quatre ans (au lieu de six auparavant) et s’engage à conserver le bien jusqu’à son terme.
Et en droit de la famille, quelles sont les nouvelles mesures ?
En matière de droits du conjoint survivant, lorsqu’un parent donne la nue-propriété d’un bien à son enfant en s’en réservant l’usufruit, il peut prévoir qu’à son décès cet usufruit profitera à son conjoint. Dans ce cas là, les réversions d'usufruit entre époux et entre partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) sont totalement exonérées de droits de mutation pour les successions ouvertes depuis le 22 août 2007 (loi TEPA).
D'autre part, le régime fiscal de faveur (taxation à 1,10% sur la valeur de l'actif net partagé) jusqu'à présent réservé aux partages des successions et des communautés conjugales est étendu, sous certaines conditions, aux partages de biens entre partenaires d’un PACS ainsi qu'aux partages de biens indivis provenant d'une donation-partage et aux partages entre époux de biens acquis avant le mariage. Il faut aussi noter un petit avantage pour le mandat posthume : la personne désignée pour administrer provisoirement tout ou partie des biens d'une succession peut percevoir une rémunération si le défunt l'avait prévu dans le mandat posthume. Cette rémunération est désormais déductible dans la limite de 0,5% de l'actif successoral géré et à concurrence de 10.000 €. Dons familiaux : enfin, les petits-neveux et/ou petites-nièces ayant perdu leur parent peuvent désormais bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit portant sur les dons en numéraire, au même titre que les enfants. Cette exonération ne s'applique que si le grand-oncle ou la grand-tante a moins de 64 ans et si le bénéficiaire a 18 ans révolus le jour de la donation. Pour être exonérés, ces dons doivent être au maximum de 30 390 € pour l'ensemble des dons faits par un même donateur à un même bénéficiaire. Et pour l'impôt de solidarité sur la fortune ?
Le seuil d'imposition est porté à 770.000 € (valeur au 1° janvier 2008 pour une déclaration et un impôt à payer en juin 2008) et les tranches d'imposition sont revalorisées de 1,3%. Le dispositif de réduction de l'ISF mis en place pour favoriser les investissements dans les entreprises est amélioré. La réduction d'impôt maximum susceptible d'être accordée est de 75% des souscriptions au capital des PME dans la limite annuelle de 50.000 € et de 50% pour les souscriptions de parts de fonds d'investissement de proximité. Plus de renseignement sur le site suivant:http://www.notaires.fr.
La lettre de mon notaire... Janvier 2008
La plublicité foncière pour protéger la sécurité
La France possède une organisation de la propriété immobilière et des ventes immobilières très performantes. C'est l'Etat qui assure la garde et le fonctionnement du fichier immobilier, ce qui constitue sans doute la meilleure garantie de sécurité pour tous. Beaucoup d’autres pays (en Europe centrale et en Asie notamment) s'inspirent très largement de notre système pour sécuriser leur mode de propriété et les ventes de leurs biens immobiliers. Les principes sur lesquels repose notre système sont simples et sûrs. D'une part, ils permettent de connaître l'identité du propriétaire de chaque portion du territoire national, même la plus petite, quelque soit sa caractéristique (terrain à construire…).
D'autre part, ils permettent de connaître la liste des biens possédés par une personne dans une commune de France. Le fichier comprenant tous les biens immobiliers composant le territoire national est le résultat du travail de deux services de l'Etat : le service du cadastre et le service de la publicité foncière (les bureaux des hypothèques). Au service du cadastre, le territoire national est découpé par commune. Chaque parcelle de terrain (nu ou supportant des constructions) est ensuite identifiée par une ou plusieurs lettres et un ou plusieurs chiffres avec indication de sa superficie. Par exemple: AN numéro 12 pour 25 ares ( soit 2500 mètres carrés). Chaque propriétaire ayant un compte au cadastre, cette indication est ensuite portée dessus et sert de base de calcul pour les taxes foncières. Le service de la publicité foncière travaille en totale collaboration avec celui du cadastre. Les deux services appliquent des règles strictes pour que leur documentation soit en parfaite harmonie et actualisée en permanence. Le responsable local de la publicité foncière s'appelle le Conservateur des hypothèques. Haut fonctionnaire de l'Etat, responsable sur ses biens personnels, il a pour mission principale d'enregistrer (la loi dit « publier ») et de centraliser des copies certifiées conformes à l'original des actes et des contrats relatifs aux biens immobiliers (ventes, donations, échanges, prêts avec hypothèque…). Ces actes sont obligatoirement des actes authentiques en raison de leur importance. Tout acte relatif à un immeuble qui ne serait pas publié au bureau des hypothèques est déclaré par la loi inopposable aux tiers, ce qui signifie que les personnes qui ne participent pas à l’acte peuvent totalement l’ignorer. Cette règle empêche par exemple qu'un même bien soit vendu à deux personnes différentes et évite à un acheteur de traiter avec une personne non propriétaire. D'autres systèmes juridiques (nord américain par exemple) n'offrent pas cette garantie et l'acquéreur doit souscrire une assurance spéciale contre ce risque lors de son achat ! L'acte authentique en France répond à ce besoin de sécurité. Le Code civil prévoit en effet que la forme authentique ne peut être donnée à un acte ou un contrat que par les officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises. Les notaires sont nommés et contrôlés par l'Etat. Ils en assurent la garde et la conservation dans leur office durant cent ans et les déposent ensuite aux archives départementales. Ils assurent également la perception des droits et taxes dus aux différentes collectivités publiques (Etat, Département, Région, Commune et autres) à l'occasion des actes et contrats qu'ils rédigent. Ils sont rémunérés par leurs clients en application d'un tarif national obligatoire, fixé par décret. Chaque client est totalement libre du choix de son notaire. Si à l'occasion d'un contrat (une vente de logement par exemple), chacun a son propre notaire, la rémunération globale fixée par le tarif est partagée entre les différents notaires sans aucune augmentation du coût total pour les clients. Plus de renseignement sur le site suivant : http ://www.notaires.fr.
La lettre de mon notaire... Décembre 2007
Diagnostics immobiliers :le nouveau dossier de diagnostic technique (DDT)
Depuis le 1° novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un logement et être fourni par le propriétaire au locataire d'un local d'habitation ou d'un local à usage mixte d' habitation et professionnel. Il doit être rédigé par un professionnel dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité (type AFAQ-AFNOR, Bureau VERITAS certification..). Dans un souci de protection du consommateur ; le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, et nouveauté sur les installations de gaz. Le contrôle de l'installation électrique sera obligatoire dans quelques mois ainsi que le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé à l'égout.
Le coût d'établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Si vous mettez en vente un bien immobilier, n'hésitez pas à interroger plusieurs professionnels afin de comparer leurs prix, tout en vérifiant qu'ils remplissent bien les conditions de certification, d'assurance et d'indépendance prévues par la loi. Le technicien doit vous en justifier par la remise d'une attestation.
Les diagnostics établis avant le 1° novembre 2007 par un professionnel non certifié peuvent être utilisés jusqu'à leur date limite de validité qui doit être spécifiée. Si vous êtes vendeur, n'hésitez pas à interroger votre notaire sur vos obligations exactes. La loi en effet vous impose de fournir ces documents sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d'information. Vous ne pouvez donc pas en être dispensé. Si vous êtes acheteur, vous avez tout intérêt à bénéficier de la plus large information possible afin de ne pas vous tromper sur les caractéristiques du bien que vous envisagez d'acheter. Ces diagnostics permettent à l'acheteur d'avoir une idée plus précise sur son investissement, ses qualités et ses défauts. Il n'est pas impossible que dans l'avenir, d'autres contrôles soient ajoutés au dossier, dans le but constant d’une meilleure information et protection du consommateur.
Plus de renseignements sur le site www.notaires.fr
La lettre de mon notaire... Octobre 2007
Dons et legs aux associations : les nouvelles règles
Certaines personnes veulent donner tout de suite un bien ou une somme d'argent à une organisation caritative. D'autres préfèrent faire un testament contenant un legs au profit de tel organisme. Plusieurs textes juridiques ont simplifié les formalités en cas de donations ou de legs faits aux associations, fondations, et congrégations habilitées à recevoir des libéralités. Désormais, ces organismes peuvent les accepter librement à condition d'en informer l'autorité administrative, le préfet dans la plupart des cas. Auparavant, elles ne pouvaient le faire librement. Il leur fallait une autorisation administrative préalable, ce qui retardait l'encaissement des fonds ou la mise à disposition du bien donné et freinait leur action. Aujourd'hui, l'administration ne donne plus son accord au préalable (sauf dans certains cas très particuliers). Il faut simplement l'en informer et elle dispose alors du pouvoir de s'opposer à la libéralité si l'association n'est pas en mesure d'utiliser la somme ou le bien donné conformément à son objet statutaire. A cette occasion, l'attention des créateurs d'associations doit être attirée sur l'importance d'une rédaction correcte de l'objet figurant dans les statuts. En matière de legs, la procédure est maintenant diligentée par le notaire.
Celui chargé du règlement d'une succession contenant un ou plusieurs legs en faveur d'un établissement ou d'une association d'utilité publique capable de recevoir des libéralités doit en informer à la fois l'organisme bénéficiaire et le préfet du département où celui-ci a son siège par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; elle contient un dossier complet relatif à la libéralité et à l’association concernée : copie du testament, acte de décès du testateur, copie de la donation, statuts de l'association, etc. En cas de donation signée chez le notaire, c’est l’association qui en informe le préfet. Ce dernier accuse alors réception du dossier à la fois auprès de l’organisme et du notaire en mentionnant la date à laquelle le bénéficiaire pourra considérer qu'à défaut d'opposition, l'opération pourra se réaliser. Le délai est de quatre mois en cas de legs et de deux mois en cas de donation. Ces organismes peuvent obtenir du préfet une attestation indiquant l'absence d'opposition de sa part afin de pouvoir bénéficier de la libéralité faite à leur profit. Si vous avez l'intention de faire une donation ou un legs à une œuvre quelconque, prenez conseil auprès de votre notaire. D'une part, tous les organismes ne sont pas habilités à recevoir des libéralités. D'autre part, certains d'entre eux ont encore besoin d'une autorisation préalable de l'administration. Quant à ceux qui bénéficient de la procédure simplifiée qui vient d'être décrite, ils sont tout de même exposés au risque d'une opposition dans certains cas. Afin que votre geste de générosité ne soit pas perturbé par une raison juridique qui, parfois peut être toute simple, n'hésitez pas à rencontrer votre notaire afin de lui faire étudier votre projet. Prenez contact également avec l'organisme auquel vous pensez afin de recueillir le maximum d'informations qui seront utiles au notaire pour vous aider à le mener à bien. Les aspects fiscaux seront également à étudier afin que la donation vous procure l’avantage fiscal attaché (66% ou 75% de déduction fiscale selon les cas) et que votre cadeau bénéficie au maximum au bénéficiaire choisi par vous.
Pour en savoir plus vous pouvez visiter le site suivant : http://www.notaires.fr.
La lettre de mon notaire... Septembre 2007
Copropriété : vos droits et obligations
Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. D'autre part, ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité afin qu'elle vive en bonne harmonie. Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : des parties privatives (les pièces du logement par exemple) et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.
D'autre part, la loi fixe des règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter. Par exemple, vous habitez un immeuble destiné à l'usage exclusif d'habitation, l'exercice d'un commerce y sera interdit. Des tolérances peuvent être prévues pour l'exercice d'une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre.
Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protége ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.
La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement ,c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes: le syndic (professionnel ou bénévole) et un conseil syndical (composé de copropriétaires volontaires) chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande.
Si vous souhaitez par exemple diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre et être en accord avec la législation en vigueur. Dans certains cas, notamment si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé! Dans certains cas (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être rédigé. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de vous commencer les travaux. Au cœur du droit de l'immobilier, les notaires consacrent leur prochain congrès national qui se tiendra à LYON, du 23 au 26 septembre 2007, à la division des immeubles, bâtis et non bâtis et une partie importante de ce congrès sera consacrée à la copropriété.
Retrouvez en ligne les conseils des notaires sur : www.notaires.fr
