Analyse des prix
On ne retient que les biens :
- libres de toute occupation,
- acquis en pleine propriété par une vente de gré à gré,
- destinés à un usage strict d’habitation,
- vendus sans part sociale.
Afin d’éviter les transactions atypiques, on rejette :
- les biens non standard tels que les chambres, lofts, ateliers, grandes propriétés, châteaux, …
- les biens de grande superficie
- les acquisitions effectuées par des professionnels de l’immobilier
On ne conserve que les terrains viabilisés ou viabilisables acquis par des particuliers dont la surface est comprise entre 50 et 5000 m².
Pour les maisons et les appartements, un bien est réputé ancien si la mutation n’est pas soumise, même partiellement, à la TVA (rénovations); il est réputé neuf si la mutation est soumise dans sa totalité ou en partie à la TVA ou est vendu en état futur d’achèvement (ventes sur plans).
Seuils de diffusion
Pour un type de bien donné, un niveau géographique (secteur notarial, ville, quartier) n’apparaît que si le nombre de mutations enregistrées dans la base PERVAL est supérieur au seuil suivant : Maisons anciennes : 20 mutations Maisons neuves : 20 mutations Appartements anciens : 20 mutations Appartements neufs : 20 mutations Terrains à bâtir : 20 mutations
En outre pour les statistiques par nombre de pièces ou surface de terrain il est exigé un minimum de 5 ventes.
Modes de calcul
De manière générale, les prix s’entendent hors droits mais TTC quand le prix est assujetti à la TVA.
Le prix moyen du m² est le rapport de la somme des prix de vente à la somme des surfaces en m² des biens correspondants.
La moyenne est le rapport de la somme des prix de vente au nombre de transactions. Pour procéder au calcul de la moyenne, on tient compte de toutes les transactions ; chaque transaction intervient avec le même poids. Les valeurs marginales faibles ou fortes « attirent » donc ce paramètre risquant de donner une fausse idée de la tendance centrale de la majorité des données.
La médiane est la valeur centrale qui partage l’ensemble des prix observés en deux groupes de même effectif : 50% au-dessus et 50% en dessous. A la différence de la moyenne arithmétique, la médiane n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.
Lorsque le marché immobilier est homogène, la médiane coïncide avec la moyenne. Lorsque le marché est hétérogène, la médiane est différente de la moyenne. Plus l‘hétérogénéité du marché sera importante, plus la différence est grande entre la moyenne et la médiane.
